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黄舒卫:连续升息 浇熄房市资金行情!

Allbet登录网址 2022年09月23日 财经 4 0

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央行今日下午召开理监事会议宣布升息半码,重贴现率调升至1.625%,重返最近七年新高水准,实质负报酬的压力似乎愈来愈逼近;对此,瑞普莱坊市场研究部总监黄舒卫今日表示,央行连续升息,将浇熄房市的资金行情!

黄舒卫表示,美国联邦准备理事会于台湾时间22日凌晨无意外宣布连三度调高利率3码,但过去所谓利空出尽,当日全球股市反弹的戏码,这次改为全面收黑,预示市场对未来升息、经济衰退的疑虑。今央行Q3理监事会后决议升息半码、升准一码,但不再加码房市信用管制。

黄舒卫表示,考量利差扩大所引发的资金外流以及通膨压力不减,但又有全球经济衰退疑虑、内需市场制肘,再加上房市从第二季开始,原本的贷款调控,再加上疫情、通膨、打炒房政策等干扰未解,买气趋淡,为避免过度干预造成市场风险,央行决策方向其实很单纯。

黄舒卫表示,反观台湾4月的消费者物价指数年增率为3.39%,是101年8月以来新高,生产者物价指数年增率高达14%,更重要的是进口物价指数以美元计价年增率15.73%,但以台币计价则跳升到17.00%,为1980年以来42年新高,显见通膨持续增压以及弱势台币引发的输入性通膨阴影。而且Fed在5月已经升过两码,台湾没有落队的空间,再加上7月、9月的利率走向转鹰,都不得不让台湾央行被动进行防御性升息。然而考量国内疫情对经济成长的冲击,因此央行第二季升息幅度落在半码。

黄舒卫分析,央行作为全国资金调节的主管机关,从数据管理的角度来看,降低资金潮水位以及减缓热钱涌入房市的速度,已经达标。因此继续升息、升准,但不加码房市信用管制内容。

黄舒卫解释,代表资金动能的M1B在疫情爆炸的2020年第二季年增率站上双位数之后,不但带动股市挑战一万八千点,也同步炒热房市买气。但今年第一季进入升息循环后,M1B年增率已经在四月回落到个位数,7月的6.67%已为41个月以来新低,即便资金存量仍多,但活水已转为涓涓细流,资金动能熄火。

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黄舒卫分析,央行限缩资金行情,更有后座力渐强的趋势,出现五衰现象。首先,土地融资余额年增率已经从去年第一季将近20%的年增率,降到今年7月的12.2%波段新低。

第二,建筑融资从去年年中的17%,降到今年7月的12.53%。

房产销售金额方面,上半年为8,774亿、年增2.89%。

商用不动产前三季交易量993亿元,年减18.7%。

土地前三季交易量更为5年新低,年减40.9%。

黄舒卫认为,因应资金成本越来越高,投资人要求的收益率也相对升高,甚至超前部属,以确保未来轮番升息之后,不致出现「负投报」的窘境,因此未来一季、半年将出现以下三大趋势:越买越「难」、议价空间拉大、越买越「南」。

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